פסק-דין בתיק ת"א 4886/09

מחמת תקלה טיוטת פסק  הדין מיום 30/10/12 נחתמה בטרם הושלם פסק הדין ויתכן והיא הגיעה לידיעת הצדדים. פסק הדין האמור מבוטל. פסק הדין הנוכחי הוא פסק הדין הנכון.

1.         בפני שתי תביעות שאוחדו בין אותם צדדים ואדם נוסף, בהקשר למחלוקות המתמקדות בעסקאות של שכירות ומכר של חנות/חנויות, ברחוב אברהם אבינו 91 בעיר באר-שבע.

בת.א. 4886/09 התובע הוא קונה של החנות/חנויות והסעד המבוקש הוא אכיפה של חוזה/הסכם למכירת החנות/חנויות (להלן: תביעת עסקת המכר").

בת.א. 39024-03-10 נתבעו חובות הרובצים על החנות/חנויות, ופיצויים בגין נזק מיוחד ונזק לא ממוני, בהקשר לגביית אותם חובות (להלן: "תביעת הבעלים").

ת.א. 4886/09

2.         התובעים בתביעת עסקת המכר הם אב ובנו, לאכוף עסקת מכר שנכרתה בין האב לבין הנתבע, הבעלים של חנות בת 1 חדרים ברחוב אברהם אבינו 91/6 באר-שבע, הידועה כגוש: 38062 חלקה:              מרכזון חנות 902/6 באר-שבע, הרשומה כנכס 902/6 בשיכון ופיתוח ובמנהל מקרקעי ישראל (להלן: "חנות 902/6") (כך הניסוח במקור- מ' ו').

            הרקע של העסקה, לפי גרסת האב, הוא לרכוש לבנו את החנות לניהול עסק של פיצוציה כעזרה. הבן, התובע מס' 2, עשה במועד שעליו יש מספר גרסאות, עסקה נפרדת, לגרסתו, עם השוכר בעסק הפיצוצייה במקום ורכש ממנו את המלאי, הסחורה והמוניטין ונכנס בנעלי השוכר בפועל, מבלי לקבל את הסכמת הבעלים, ללא תיאום עמו, ומבלי לכרות עמו חוזה שכירות. השוכר הוא הנתבע מס' 1 בת.א. 39024-03-10 (להלן: " אילן פיטוסי").

אין מחלוקת, כי הבעלים, התובע  בת.א. 39024-03-10 והאב (להלן: "הקונה") חתמו על זיכרון דברים ראשוני למימוש הכוונה של עסקת המכר ( מוצג י"ח למוצגי התובעים) ובהמשך, ביום 29.8.07, נחתם חוזה מכר סטנדרטי בהתייחס לחנות 902/6 (להלן: "חוזה מכר").

בחוזה המכר אין התייחסות לנתונים הבאים:

לכך שהיו חנויות צמודות והתנהל עסק במי מהן או בכולן. כאשר לפי חוזה השכירות, החנות שהושכרה היא החנות ברחוב אברהם אבינו 91-5 ( מוצג א' למוצגי התובעים); שהבעלים החזיק בידו פסק דין פינוי מיום 13.11.06 נגד השוכר בהתייחס לחנות מס' 91-5; כי נצבר חוב לחברת החשמל משנת 2005 ביחס לחנות מס' 7 ברחוב אברהם אבינו ( מוצג 10 למוצגי הנתבע והתובע בתביעת הבעלים); כי על החנות מס' 7 נצברו גם חובות ארנונה ( נספח י"ג לכתב התביעה בתביעת הבעלים); כי לשיטת הבעלים החובות על חנות מס' 7 הן חובות כל החנויות; כי הבעלים החזיק אסמכתא לזכויותיו רק לחנות נשוא חוזה המכר - חנות מס' 6 ( מוצג ג' למוצגי הבעלים); כי בזיכרון הדברים שקדם לחוזה המכר, אין זיהוי של החנות; כי גם יש קשר משפחתי בין השוכר החוזי, שכנגדו ניתן פסק דין פינוי, לבין בנו של הקונה, בהיותם גיסים.

3.         לפי הסדר הכרונולוגי המתועד, ביום 21.7.08 כרתו הבעלים והקונה חוזה חדש, המכונה "זיכרון דברים", שבו הוסכם כי חוזה המכר "מבוטל בשלב זה", תוך הפניה להסכם ביטול מאותו יום, שלא צורף ע"י אף צד. הטעם שניתן לביטול/עיכוב הוא העיכוב שחל בהעברת הזכויות בנכס על שם המוכר (הבעלים - מ' ו'). למען הסר ספק, הצדדים הסכימו שתוך 14 מהמועד שהמוכר יודיע על רישום הזכויות בנכס על שמו, ייחתם חוזה מכר חדש באותם תנאים של החוזה המקורי ( סעיף 2 לזיכרון הדברים).

            בזיכרון הדברים אין פירוט ל"נכס" והאם מדובר על החנות נשוא חוזה המכר או גם החנויות הנוספות (5 ו-7) או חלק מהן. ככל שמדובר בחנות מס' 902/6, האמור בזיכרון הדברים לא ברור, שכן על פי אישור של ממ"י מיום 16.7.07, הבעלים היה רשום כבעל הזכויות בממ"י ( מוצג ג' למוצגי הבעלים), ועל פי חוזה המכר לכאורה, הוסכם כי הרישום בגמר העסקה יהיה בחברה המשכנת ובממ"י ( סעיף 4(ג) לחוזה המכר).

            על פי כתב התביעה העסקה לאכיפה היא ביחס לחנות 902/6. על פי כתב ההגנה מדובר ב-2 חנויות שהושכרו לאילן פיטוסי שהפעיל במקום "פיצוציה" ולא שילם על פני פרק זמן ארוך דמי שכירות, חשמל וארנונה.  בשלב מסוים, ללא רשות, אילן פיטוסי העביר את המקום לתובעים בתיק ת.א. 4886/09, שניהלו את המקום באמצעות אדם שלישי (כתב ההגנה של הבעלים).  

בכתב ההגנה אין אבחנה ואין התמודדות עם הנתונים המשייכים את חובות החשמל והארנונה לחנות מס' 7, את עסקת השכירות ופסק דין הפינוי לחנות מס' 5, ואת עסקת המכר והזכויות לפי אישור ממ"י לחנות מס' 6. לא ברור מתוך כתב ההגנה וכתב התביעה של הבעלים, שחוזר על אותם נתונים, מדוע הבעלים משייך את חובות החשמל והארנונה לחנות שנמכרה או לחנות שהושכרה. הסוגיה לא הובררה ע"י הבעלים גם בשלב החתימה על תצהיר עדות ראשית, למעט ש"בעלותו" הייתה על 2 חנויות ביחד עם גרושתו, ללא ציון אילו מהשלושה, למעט 902/6 ( סעיף 19 לתצהירו). הצדדים לא היו ערים שהסוגיה הזו הייתה סתומה ולא ברורה, כי הם התייחסו לעסק הפיצוצייה כחנות מבלי להקפיד על זיהוי הנכס בהליך המשפטי כחנות אחת, שתיים או שלוש חנויות. בנסיבות אלה לא נוצלה החקירה הנגדית להבהרת הסוגיה.

4.         בנוסף לביטול/עיכוב העסקה מחמת הצורך לרשום את הנכס על שם המוכר, הבעלים, הוכללו בזיכרון הדברים גם סעיפים 6 ו-7 לזיכרון הדברים, העוסקים  בחובות "החנות" וייחוסם לבן של הקונה, שרלי אדרי. סעיף 6 שהוא בגדר "הבהרה" לצדדים כי: "בנו של הקונה, מר שרלי אדרי, חייב סכומי כסף לגופים שונים בגין אחזקת החנות מחודש יולי 2006, בין היתר ארנונה וחשמל, וככל שלא ישלם את חובותיו אלו לא יהיה ניתן להשלים הרישום על שם המוכר". בסעיף 7 נקבע:

            "7.  היה ולא יוסדרו חובותיו של מר שרלי אדרי תוך 60 יום מהיום, תהא למוכר הזכות לבטל הסכם זה ולקונה לא תהיה כל טענה בעניין זה כלפיו". והוסף בכתב יד: "ולמי מהצדדים לא תהיה טענה לפי ס' 4 לעיל". בסעיף 4 נקבע פיצוי מוסכם של 10,000 דולר ארה"ב, על הפרת זיכרון הדברים.

            משחלפו 60 יום והחובות לא הוסדרו, שלח עו"ד ירון הוד, בשם הבעלים, מכתב ביום 17.5.09 המודיע על ביטול ההסכם ( מוצג י"ז למוצגי התובע).

5.         התביעה הוגשה כעבור כ-3 חודשים בעת שהחל הליך פינוי של החנות על פי פסק דין פינוי שניתן נגד אילן פיטוסי בשנת 2006 ( בש"א 5505/09, בש"א 30/10).

            גם בשלב מאוחר זה של נקיטת הליכי פינוי, לא הוצגו ראיות ע"י הקונה, כי החובות סולקו. הקונה נתן הסבר שמלכתחילה חתם על זיכרון הדברים, כי ידע שאין חובות לבנו מתקופה קודמת, ובנוסף כי הוא בדרכים שונות גם ניסה לשכנע את הבעלים לקיים את העסקה, אך ללא הצלחה ( סעיפים 37-39 לתצהירו).